vrijdag 26 mei 2017

Wat levert sparen anno 2017 op?

Aangezien iedereen toch wel ergens een financiële noodbuffer wil hebben en de spaarrente (nog) boven de 0% zit denk ik dat de meeste Nederlanders ergens wat spaargeld op een rekening hebben staan. Er blijven altijd mensen die het liever in een oude sok/matras stoppen of verstoppen in bijv. de open haard. Niet zelden gaat het spaargeld verloren door diefstal of brand.

Hier kun je lezen wat de actuele spaarrentes zijn.

Een alternatief is je spaargeld op je creditcard rekening te zetten. Visa geeft momenteel 0,50% rente en zoals je ziet is veel hoger toch niet te vinden. Sowieso vind ik het wel praktisch dat het spaargeld daar staat omdat je grote uitgaven zo rechtstreeks zou kunnen betalen.


Als je je spaargeld wat langer denkt te kunnen missen maar je wilt geen extra risico dan is deposito sparen nog een optie. Zelfs wanneer je het relatief kort vastzet (1 jaar) is een rente van ca. 0,75% mogelijk.

Kijk zelf maar: hier voor een overzicht van de actuele depositorentes.







Aflosser benadeeld?

Het korte antwoord: WELNEE!

Een collega blogger schreef een duidelijk artikel over een vermeend nadeel dat zou ontstaan wanneer men aflost op de hypotheek.

Als je het hele artikel wilt lezen, deze is hier te vinden: http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2017/05/fiscale-strop-voor-aflosser.html#more

Voor de luie lezer hier een samenvatting:

Vorige week donderdag stond het met grote letters in de Telegraaf: "fiscale strop voor aflossers". Door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek kan er een situatie ontstaan waarbij een huizenbezitter netto belasting moet betalen aan zijn huis. Fiscalist Cor Overduin spreekt van "onrecht", en er werden kamervragen gesteld, zoals Carola Schouten van de ChristenUnie "de Kamer heeft dit niet zo gewild, dus los het op!". Zijn aflossers de pineut, of is dit een storm in een glas water?

Vanwege de wet Hillen, die al sinds 2004 zegt dat de bijtelling van EWF (eigen woning forfait) nooit hoger mocht zijn dan de HRA, betaal je nooit voor een flink afgeloste hypotheek. 

Ten slotte kwam de regel die de HRA ging beperken. Het percentage waartegen mag worden afgetrokken daalt met een half procent per jaar, tot 38% in 2041. Hierdoor stijgt de netto rente aanzienlijk. Bovendien is er iets raars als de HRA gelijk is aan de EWF: de EWF wordt tegen 52% bijgeteld, maar de HRA wordt tegen 38% afgetrokken. Het resultaat: de netto hypotheekkosten liggen een beetje boven de bruto hypotheekkosten:

Hoeveel is dit nadeel waar de Telegraaf het over heeft? Voor deze hypotheek is het hoogstens 105,- per jaar, en het geldt alleen als de hypotheek tussen de €12.000,- en €20.000,- is. Dus terwijl deze persoon bij afsluiten van zijn hypotheek maarliefst €1500,- per jaar terugkreeg van de belasting, moet hij nu een schamele €105,- per jaar betalen. Is dit nu alle commotie waard?

Maar het allerbelangrijkste: over de hele linie is aflossen nog steeds gunstig. Het jaarlijkse voordeel van €1000,- aflossen is voor een grote hypotheek gestegen van €24,- naar €31,-, en voor kleine hypotheken van €50 naar €57. Elke euro die je aflost levert je een besparing op. Sterker nog: aflossen is over de hele linie gunstiger geworden.

De bovenstaande grafieken gelden voor de situatie in 2041, en de hoogste belastingschaal. Op dit moment is het effect nog veel minder. Hieronder zie je het "maximale belastingnadeel" over de tijd, voor twee belastingschalen:

Op dit moment heeft iemand in de hoogste belastingschaal maximaal een nadeel van €20,- per jaar per ton, iemand in de 42% schaal heeft er nog helemaal geen last van. Daar start dit effect pas in 2034. Er worden nu dus Kamervragen gesteld over een miniem probleem dat zich pas over 10-20 jaar gaat voordoen.

Samengevat: elke euro aflossen bespaart geld, het belastingnadeel geldt voor een zeer kleine groep, en is zeer klein. Hiermee wil ik niet zeggen dat ik het met de wet eens ben: persoonlijk vind ik dit een mooi voorbeeld van hoe een opeenstapeling van ogenschijnlijk goede ideeën ontaarden in een krankzinnige wet. De wet is onnodig ingewikkeld, en stimuleert de verkeerde mensen. Nu stimuleert de wet vooral om je laatste restje hypotheek af te lossen, terwijl men juist mensen met een grote hypotheek moet stimuleren om af te lossen.

Ik had er liever voor gekozen om de hypotheekrenteaftrek te maximaliseren, beginnend bij een miljoen, en elk jaar 50.000 eraf, tot je na een stuk of 14 jaar bent uitgekomen op 3 ton. Het stuk hypotheek dat je boven dit bedrag hebt is dan niet meer aftrekbaar. Op deze manier pak je vooral de grote hypotheken aan, en stimuleer je vooral om risicovolle hypotheken af te lossen. Vergeet niet dat het gros van de hypotheekrenteaftrek naar de 10% duurste huizen gaat. De overheid kan dit geld veel nuttiger besteden.

Het nadeel is dus 

  • klein
  • nog niet actueel
  • voor een beperkt moment tijdens aflossen.
Mocht het nog bestaan op het moment dat onze hypotheek richting de 20% LTV gaat dan lijkt het prima mogelijk dit stukje van 20 naar 12 % LTV ineens te overbruggen, toch?



maandag 22 mei 2017

Nieuwbouw blijft achter bij vraag

In dit artikel is te lezen dat er weer wat meer woningen gebouwd gaan worden maar dat dit onvoldoende is om aan de vraag te voorzien. Zou dit verschijnsel iets typisch Nederlands zijn? Ook qua lerarentekort wordt er steevast te laat gereageerd. Een nieuwe regering is er ook nog (steeds) niet.

Hypotheek opknippen in delen


Een goede vriend gaat binnenkort een huis kopen en denkt erover de hypotheekrente lang vast te zetten. De "zekerheid" die je daarmee koopt vind ik zelf een beetje jammer van het geld maar zette me wel aan het denken. Wat als we binnen een paar jaar zouden willen verhuizen?

Als de rentestanden vergelijkbaar zijn met nu wil ik de hypotheek in delen opknippen om zo aan de ene kant zo min mogelijk rente te betalen en aan de andere kant wat zekerheid te genereren.


Weet iemand trouwens of er een maximum is aan het aantal leningdelen waarin een hypotheek mag worden verdeeld?
Aangezien de 1 jaars-rente volgens mij nog steeds het laagst is zou je het zo kunnen doen:

1:
1/3 e deel vastzetten per januari voor 1 jaar
1/3 e deel vastzetten in mei voor 1 jaar
1/3 e deel vastzetten in september voor 1 jaar.

2: Wanneer de rente sterk en/of langdurig stijgt kun je snel (over maximaal 3 maanden) 1/3e vastzetten voor een langere termijn. De totale som kun je over uiterlijk 1 jaar vastzetten.

3: Extra aflossen uiteraard altijd op het deel waar op dat moment de rente het hoogst is.

4: Wanneer de rente licht stijgt doe je niks.

5: Sowieso zou ik weer kiezen voor een lineaire hypotheek.

6: Mogelijk een non-NHG hypotheek vanwege een hypotheeksom boven de NHG-grens?

7: Volgens mij ga ik alvast beginnen aan een nieuw en uitgebreider Excel blad!


Meer dan 3 stukken lijkt me, binnen een louter lineaire lening, niet zoveel extra op te leveren.


zondag 21 mei 2017

NHG is weer de goedkoopste!

Vanwege een rente aanpassing is het vanaf morgen zo dat bij de ASR voor NHG hypotheken het laagste rentepercentage gerekend wordt.

Dit lijkt me ook logisch omdat, volgens mij, een NHG hypotheek voor de verstrekkers het minste risico geeft. Waarom het de afgelopen 1½ jaar anders was, ik heb geen idee...

Extra aflossingen mei


Het vakantiegeld staat er nog niet op maar ik heb vandaag weer eens een substantiële extra aflossing gedaan waarmee het totaal van de maand mei op €1400 komt. De laatste keer dat we zoveel extra afgelost hebben was bijna 2 jaar geleden (juni 2015).

Daarmee zorgen we ervoor dat de komende maanden er barrières doorbroken worden:

juni: het bruto maandbedrag zakt (ruim!) onder de €800

juli: we doorbreken de €160.000 grens!


augustus: het maandelijkse rentebedrag gaat door de €300 grens


Zo, dat voelt goed. :-)

dinsdag 9 mei 2017

Boetes bij zeer veel extra aflossen lager

Het was even puzzelen waar het nu precies over ging maar ik ben er uit.

Op het hypotheekafschrift van deze maand stond het volgende vermeld:

"Op uw verzoek hebben wij een mutatie uitgevoerd. Als gevolg van deze mutatie is er wellicht bij u een vergoeding in rekening gebracht of gaan wij wellicht een vergoeding in rekening brengen. Deze vergoeding is gebaseerd op de huidige contractuele afspraken die wij met u hebben.

Op 20 maart 2017 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de Leidraad 'Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek'(Leidraad) gepubliceerd welke onder andere betrekking heeft op de wijze van berekening van een vergoeding als gevolg van de voor u verrichte of nog te verrichten mutatie.

Wij zijn momenteel bezig om onze dienstverlening, daar waar nodig, aan te passen aan deze leidraad. Indien blijkt dat de vergoeding die wij u in rekening hebben gebracht of gaan brengen, lager dient te zijn, zullen wij u hiervoor compenseren. Een eventueel hogere vergoeding wordt door ons niet bij u in rekening gebracht. Als u in aanmerking komt voor compensatie ontvangt u zo spoedig mogelijk nadere informatie van ons. Op onze website vindt u de meest actuele informatie over dit onderwerp."

En nu in het Nederlands


Vertaling: Als u gaat aflossen boven de boetevrije norm (bij ons is dat 15% van de hoofdsom wat uitkomt op €28.500, jaarlijks) dan zal de in rekening gebrachte boete niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de hypotheekverstrekker.

OK, nou voorlopig is dat niet voor ons van toepassing. Ik had gehoopt dat het ging om de "dagelijkse" rente (geen idee of dit een bestaande term is). Ik bedoel, dat als je op de 1e van de maand een extra aflossing doet dit gelijk van het totaalbedrag afgaat en niet pas aan het eind van de maand.

De A.S.R. doet het maar één keer per maand, wat het wel mogelijk maakt met mijn excel bestand alles van maand tot maand op de cent nauwkeurig uit te rekenen.

Bij de restschuld werden aflossingen wel steeds direct verwerkt en de rente steeds dagelijks berekend.

Meer lezen?