donderdag 31 december 2015

tegenvaller! (voor u ook)

https://www.energiewereld.nl/nieuws/energiebelasting-gas-fors-omhoog-in-2016

Ik ben verbijsterd dat een dergelijke draconische verhoging eventjes op oudejaarsdag bekend gemaakt wordt.

Hoe dan ook: fijne jaarwisseling, voorzichtig met vuurwerk en een goede en gezonde start van 2016 gewenst!

zaterdag 26 december 2015

Extra aflossing restschuld!

Door de laatste extra aflossingen van 2015 hebben we qua restschuld het volgende bereikt:

1) 45,7% van de restschuld afgelost (!) en hierdoor
2) de finish van augustus 2019 naar maart 2018 hebben gehaald, wat natuurlijk betekent dat
3) we over de 19 gewonnen maanden geen eurocent rente betaald hebben!


Er was een mogelijkheid om tijdelijk (1 maand: januari) een extra klas onder mijn hoede te nemen
(3 lesuren per wk, 0,12 fte). Het verdiende salaris van deze overuren zal ik ook in de restschuld stoppen.

Het eerste korte termijn doel / de eerstvolgende drempel is het 50% punt van de restschuld. Misschien dat we die al in januari 2016 kunnen passeren?



donderdag 24 december 2015

All you need is...

Terwijl vele Nederlanders, al dan niet vrijwillig, naar All you need is love kijken (incl. ikzelf) is het voor degene met een laptop of tablet op schoot zaak om een beetje afleiding te zoeken.
Met een half oog/oor vang ik nog genoeg op van Robert ten Brink & co.

Qua hypotheekzaken heeft TROS Radar een aantal animaties gemaakt die e.e.a. eenvoudig uitleggen.

Woonlasten:


Hypotheekschuld:

Hypotheeklasten: 

Lenen en schulden:




Hypotheek adviseur snapt het nu wel :-)

De volgende reactie zat vanmorgen in mijn mailbox:

Bedankt voor uw reactie. Inderdaad had ik uw vraag niet correct begrepen.

Wij leggen uw vraag voor aan ASR Hypotheken. Wij zijn ook benieuwd hoe ze hier in de toekomst mee om zullen gaan.

Zodra er een reactie is, brengen wij u op de hoogte.

Even afwachten dus, ik ben benieuwd.

Allemaal fijne kerstdagen gewenst! (Ook al voelt het niet echt winters aan.)

woensdag 23 december 2015

Hypotheekadviseur snapt het (nog) niet!

Even een update over het LTV (loan-to-value) verhaal (the plot thickens...).
In de vorige post verwees ik naar de website van ikbenfrits.nl en heb daar ook mijn vraag neergelegd:


Hoi Frits,

Met veel belangstelling heb ik je artikel gelezen over loan-to-value. Kennelijk ben ik een hypotheekfreak want ik begreep het artikel! Ik heb ook een blogje over het versneld aflossen: http://linhypnaar0.blogspot.nl/
Ik heb een lineaire hypotheek (NHG) via de A.S.R. en daarover de volgende vraag: wanneer ik met mijn NHG hypotheek ook in een lagere risicoklasse terecht kom die een lager risico heeft dan NHG hypotheken, heb ik dan recht op een lagere rente? Het lijkt me van wel maar ik zou het graag zeker weten. Alvast bedankt voor je reactie. 


Daarop kreeg ik binnen een dag de volgende reactie:

Bij mijn weten kun je alleen in risico-klasses zonder NHG komen als je geen NHG hebt. Ook al heb je een NHG hypotheek met een LTV die wel laag genoeg is voor een "normale" risico-klasse die goedkoper is. Even bellen met de klantenservice misschien?

Mmm, dit zou natuurlijk teleurstellend zijn en volgens mij inhouden dat, mocht ik toch koste wat kost willen overstappen ik (veel?) kosten zou moeten maken voor taxatie van het huis en wellicht een overvloedige papierwinkel doorwerken? Nou ja, vanmorgen mijn hypotheekadviseur maar eens gemaild. Ik had geen zin in bellen en zo heb je e.e.a. toch zwart op wit nietwaar?

Ik schreef:


Wanneer een hypotheek deels is afgelost en het risico voor de verstrekker kleiner wordt heeft de hypotheeknemer recht op een lagere rente. Veel verstrekkers passen dit niet automatisch aan maar tot mijn vreugde heb ik uit 2 verschillende bronnen vernomen dat de A.S.R. dit juist wel doet.


Mijn vraag: geldt dit ook voor hypotheken met NHG?
Tot voor kort was dit een nutteloze vraag omdat A.S.R. hypotheken met NHG het laagste rentepercentage kregen. Hierin is sinds kort verandering gekomen.

Alvast bedankt voor je reactie en fijne feestdagen en een goed uiteinde gewenst!

Hierop kwam ook een snelle reactie, (in het rood zijn toegevoegde opmerkingen van mij):


Hallo Mark,

Zojuist telefonisch contact gehad met xxxxxxxxx bij ASR Hypotheken aangezien het ons onbekend is dat er verschillende tariefklassen in het NHG tarief zitten of gaan komen. (Klopt, dit heb ik ook niet beweerd.)

Hij geeft aan dat er geen verschillende tariefklassen binnen het NHG-tarief zijn, er is uitsluitend één tarief en er is ook niets bekend is over wijzigingen hierin.
Jouw hypotheek is met NHG-tarief en zal dus de voordeligste rente tariefklasse houden. (Dit is aantoonbaar ONJUIST! (zucht), ik gaf net aan dat het NHG-tarief NIET meer de voordeligste is en ik vraag naar welke gevolgen dat kan hebben.)

Wij vertrouwen erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en wensen je alvast fijne feestdagen toe!
(Ligt het aan mij of is dit een beleefde manier van zeggen is van: we beschouwen deze "zaak" als gesloten en stellen er geen prijs op als u door vraagt?)

Uiteraard vraag ik WEL door: 

dank voor je zeer snelle reactie. Kennelijk is mijn vraag niet goed overgekomen want ik heb niet beweerd dat er binnen de NHG hypotheken verschillende tarieven bestonden. U beweert dat het NHG-tarief het meest gunstige tarief is, dit was altijd zo maar sinds 21-december niet meer. Uw opmerking is dus feitelijk onjuist. Ik verwijs u graag naar de website van de A.S.R.: https://www.asr.nl/Particulier/Hypotheken/Paginas/hypotheekrentetarieven-actuele-tarieven.aspx

Ik zal het even opnieuw formuleren aan de hand van een voorbeeld:

Mijn hypotheek is er een MET NHG en staat 10 jaar rentevast voor 2,25%.
De originele hypotheeksom was €190.000,-. Stel dat ik over bijv. 7 jaar de helft heb afgelost en dat er dus nog een som resteert van €95.000,-. Stel dat op dat moment voor hypotheken ZONDER NHG binnen de laagste risicoklasse (MW<55%) de rente daalt tot onder 2,25%. 

Mijn vraag: wordt dan mijn hypotheekrente (dus MET NHG) dan ook automatisch naar beneden aangepast?
Als het antwoord "nee" is dan vraag ik me af:
1) waarom niet?
2) wordt de rente dan tenminste aan het eind van de looptijd, als ik dat wil, wel aangepast naar het meest gunstige tarief, dat wil zeggen: in een non-NHG categorie als die gunstiger is?

Tot voor kort was dit een nutteloze vraag omdat A.S.R. hypotheken met NHG het laagste rentepercentage kregen dan hypotheken zonder NHG. Hierin is dus sinds kort verandering gekomen.

Ik ben benieuwd... Iemand nog informatie omtrent dit onderwerp?

maandag 21 december 2015

Tussentijds aanpassen LTV (loan-to-value) ?!

Toch meteen even wat gezocht op internet omtrent het zojuist genoemde verschijnsel.

Medewerkers van de website ikbenfrits.nl hebben onderzocht hoe diverse hypotheekverstrekkers omgaan met het aanpassen van rentepercentages wanneer een lagere risicoklasse wordt bereikt.

Het artikel onder de link begint met een waarschuwing dat het artikel een technisch verhaal is dat alleen door echte hypotheekfreaks gelezen moet worden. Na het lezen vond ik dat wel meevallen wat kan betekenen dat:
A) het inderdaad wel meevalt en voor een groter publiek leesbaar is of
B) ik een hypotheekfreak ben!

In het geval dat optie B realiteit is hieronder een samenvatting van het artikel:

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt jouw risico-opslag bepaald. De hoogte van de opslag is afhankelijk van de loan-to-value (LTV) van jouw hypotheek. Dit is het percentage hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde. Hypotheekverstrekkers hebben een aantal verschillende risico-klassen met bijbehorende opslagen. Tegenwoordig moeten alle nieuwe hypotheken minimaal annuïtair worden afgelost. Door het aflossen gaat in de loop van de tijd je LTV omlaag. Daardoor passeer je de grens van lagere risico-klassen, en kan (theoretisch) de risico-opslag omlaag.

In de praktijk blijkt dat maar heel weinig hypotheekverstrekkers dit voordeel automatisch doorberekenen aan hun klanten. Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je de risico-opslag zelfs alleen aanpassen aan het einde van je rentevaste periode!
In een onderzoek van ikbenfrits.nl wordt berekend hoeveel geld het aanpassen van de risico-opslag kan schelen.

Er zijn drie manieren waarop hypotheekverstrekkers omgaan met het aanpassen van de risico-opslag op basis van een verbeterde loan-to-value tijdens een rentevaste periode.
  1. Proactief aanpassen
  2. Reactief aanpassen
  3. Aanpassen aan het einde rentevaste periode
Volgens ikbenfrits.nl zijn Nederlandse hypotheekverstrekkers als volgt in te delen:

Proactief
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion zijn de enige hypotheekverstrekkers die automatisch de risico-opslag naar beneden bijstellen als er voldoende is afgelost om in een lagere risico-klasse te vallen. De ASR valt dus onder de categorie proactief: yes! Wat ik me nu afvraag: hoe zit het met NHG hypotheken die op een gegeven moment ook in een lagere risicocategorie vallen?

Reactief
Bij de meeste hypotheekverstrekkers moet de klant moet zelf actie ondernemen en de hypotheekverstrekker verzoeken de risico-opslag te verlagen. In deze categorie vallen verstrekkers zoals Florius, ABN Amro, Rabobank en ING.

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode. In deze categorie vallen hypotheekverstrekkers zoals Nationale Nederlanden, Argenta en Delta Lloyd.  Aangezien deze verstrekkers ook niet proactief zijn in het communiceren van deze mogelijkheid, zijn klanten hier vaak het slechtste af.

Ik ben weer wat wijzer maar hoop snel nog meer te weten te komen over of wanneer mijn NHG hypotheek t.z.t. in een lagere LTV categorie valt ik ook een lager rentepercentage hoef te betalen.   

Stijgende hypotheekrente? Ja en nee!

Waar ik in het verleden de rentestanden dagelijks volgde kijk ik, sinds het vastzetten van de rente, er slechts van tijd tot tijd naar. Vandaag weer eens gecheckt en bij mijn hypotheekverstrekker (A.S.R.) zie ik renteverhogingen over alle looptijden voor hypotheken met NHG.:


Wat opvalt is dat hypotheken met NHG niet meer het laagste rentepercentage hebben!
Voor zover ik kan nagaan is dat bij de A.S.R.voor het eerst. Extra aflossen loont dus!

Dan blijft er nog wel een vraag over: wordt een rentepercentage alleen aan het eind van de looptijd naar beneden bijgesteld of ook tijdens de looptijd?

Als ik W.O.Z. waarde (vrijwel gelijk aan de koopsom) neem als marktwaarde (MW) dan zit ik al rond de 85%. Het duurt dus nog wel even voordat ik bij de 65% ben maar bij gelegenheid zal ik de hypotheekverstrekker er eens naar vragen.

Sowieso wel een goed gevoel dat mijn rente 10 jaar vaststaat voor 2,25 %. :-)

Update restschuld: finish ligt in mei 2018. (met alle aflossingen van december al meegerekend)

zondag 20 december 2015

Extra aflossing HYPOTHEEK (!)

Na overleg met mijn schatje is besloten mijn 13e maand niet geheel te spenderen aan de restschuld. Dus heb ik zojuist weer eens een aflossingsformulier ingevuld, ingescand, een mailtje getypt, de bijlage bijgesloten en verzonden naar de ASR. (Nogmaals complimenten voor deze klantvriendelijkheid. ASR is helemaal klaar voor de 20e eeuw! Jammer dat die al een tijd voorbij is...)

Ik heb het bedrag van de extra aflossing (€890,21) precies zo gekozen dat de resterende hypotheeksom op een rond getal uitkomt en de maandelijkse aflossing precies €500,- zal bedragen. Wel even gek maar zeker ook weer een prettig gevoel dat ik weer een deukje in de hypotheeksom geschopt heb.

Deze aflossing zal pas in januari 2016 worden afgeschreven en ik vind het eerlijk gezegd ook leuk dat er elk jaar nog wel iets extra afgelost wordt. Misschien dat ik in mei (vakantiegeld) weer een bedragje overmaak.

De focus blijft wel op de restschuld liggen maar ik heb gemerkt dat als ik al te grote bedragen ineens overmaak naar de restschuld mijn vriendin gaat tegenstribbelen. Ok, ok. :-)






vrijdag 18 december 2015

Onder de €200.000,- !

De 13e maand wordt als het goed is morgen bijgeschreven en ik heb al een overschrijvingsopdracht ingepland. Dus alvast officieus: onze totale schuld (hypo-rest-studie) zal nog voor het begin van het nieuwe jaar MINDER dan 2 ton bedragen.

Reden tot vrolijkheid maar toch een ingetogen bericht vanwege een aantal sterfgevallen in mijn omgeving. Geld is maar geld.
Het niet willen achterlaten van een schuld aan je nabestaanden werkt echter wel extra motiverend om door te gaan met aflossen.


zondag 13 december 2015

Onder de €200.000,- ?

Naast wat bescheiden spaaractiviteiten hebben we tot nu toe elke extra euro stukgesmeten aan de restschuld. Het lijkt erop dat we met de laatste extra aflossingen van 2015 (o.a. 13e maand) onze gecombineerde schuld (hypotheek+studieschuld+restschuld) onder de 2 ton gaan krijgen!

Daarna lijkt het verstandig om eens te inventariseren hoeveel we in 2016 meer gaan sparen voor:

* zonnepanelen (Volgens het nieuwe belastingplan komt hiervoor €100.000.000 subsidie beschikbaar.)
* onderhoud / verbeteringen aan het huis
* verre reis in dec 2016 (nieuw-zeeland?)
* bruiloft ...?
* kinderen...?

Het is me wel wat waard om de restschuld voor 2017 afgelost te hebben omdat dit het nadenken over de toekomst een stuk makkelijker maakt. Voor de zomer van 2016 hebben we geen (dure) vakantieplannen en we letten steeds meer op de kleintjes. Ook hebben we geen kerstboom aangeschaft en toch hebben we er drie staan.

In de vensterbank:
Dit plastic boompje heb ik, volgens mij, nog gekocht voor een paar guldens. Aansluiten en klaar!

Sinds vorig jaar hebben we deze houten variant:


aangevuld met wat kleine dingetjes van de kerstmarkt van gisteren.






















En sinds gisteren hebben we er nog één! Mijn creatieve vriendin had weer eens een goed idee en lampjes etc. hadden we toch nog zat!

Of ik voor de kerst nog wat ga posten weet ik niet dus alvast bij deze: FIJNE FEESTDAGEN!








zondag 6 december 2015

Extra aflossing

Met extra aflossingen van zojuist en daarbij opgeteld de maandelijkse overboeking hebben we dusdanig op de restschuld afgelost dat de eindstreep nu ligt in de maand september van 2018.

Een deel van onze 13e maand zullen we er ook aan stuksmijten dus we zullen de finish nog wel augustus 2018 binnenhalen of zelfs voorbij trekken. Dit zou betekenen dat we in 4 maanden tijd naast de reguliere aflossing (ruim) 1 jaar aan EXTRA aflossingen gedaan hebben! Dat zijn dus ook 12 maanden waarover we geen cent rente betaald hebben. :-)

Dit is sneller dan dat ik verwacht had en is zeker een goed begin te noemen!

Zo meteen de kerstboom maar eens van zolder halen, de Sint is immers weer vertrokken!
Fijne avond nog!


zaterdag 5 december 2015

Studielening (vrijwel) renteloos

Gezien het feit dat de regelgeving omtrent studiefinanciering zodanig is dat het al enige tijd geen vetpot meer is is het bericht dat de rente over de studieschuld nihil wordt natuurlijk prettig!
Er wordt uitgegaan van cohorten die 5 jaar lang dezelfde rente betalen. Op of rond 1 december wordt de rente voor het nieuwe jaar bekend gemaakt. Hieronder een overzicht:

Laatste jaar studiefinancieringRentepercentageRentevaste periode
20150,01%01-01-2016 t/m 31-12-2020
20140,12%01-01-2015 t/m 31-12-2019
20130,81%01-01-2014 t/m 31-12-2018
20120,60%01-01-2013 t/m 31-12-2017
20111,39%01-01-2012 t/m 31-12-2016
20101,50%01-01-2011 t/m 31-12-2015
20090,12%01-01-2015 t/m 31-12-2019
20080,81%01-01-2014 t/m 31-12-2018
20070,60%01-01-2013 t/m 31-12-2017
20061,39%01-01-2012 t/m 31-12-2016


Voor degenen die in 2010 (of 2005 of 2000) voor het laatst studiefinanciering ontvingen daalt het rentepercentage van 1,50% naar 0,01%.

Mijn vriendin heeft een studieschuld met een rente van 1,39% en over ongeveer een jaar weten we wat de rente vanaf 1 januari 2017 gaat worden.

Voor meer informatie over stufi, klik HIER.