Tussentijds aanpassen LTV (loan-to-value) ?!

Toch meteen even wat gezocht op internet omtrent het zojuist genoemde verschijnsel.

Medewerkers van de website ikbenfrits.nl hebben onderzocht hoe diverse hypotheekverstrekkers omgaan met het aanpassen van rentepercentages wanneer een lagere risicoklasse wordt bereikt.

Het artikel onder de link begint met een waarschuwing dat het artikel een technisch verhaal is dat alleen door echte hypotheekfreaks gelezen moet worden. Na het lezen vond ik dat wel meevallen wat kan betekenen dat:
A) het inderdaad wel meevalt en voor een groter publiek leesbaar is of
B) ik een hypotheekfreak ben!

In het geval dat optie B realiteit is hieronder een samenvatting van het artikel:

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt jouw risico-opslag bepaald. De hoogte van de opslag is afhankelijk van de loan-to-value (LTV) van jouw hypotheek. Dit is het percentage hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde. Hypotheekverstrekkers hebben een aantal verschillende risico-klassen met bijbehorende opslagen. Tegenwoordig moeten alle nieuwe hypotheken minimaal annuïtair worden afgelost. Door het aflossen gaat in de loop van de tijd je LTV omlaag. Daardoor passeer je de grens van lagere risico-klassen, en kan (theoretisch) de risico-opslag omlaag.

In de praktijk blijkt dat maar heel weinig hypotheekverstrekkers dit voordeel automatisch doorberekenen aan hun klanten. Bij sommige hypotheekverstrekkers kun je de risico-opslag zelfs alleen aanpassen aan het einde van je rentevaste periode!

In een onderzoek van ikbenfrits.nl wordt berekend hoeveel geld het aanpassen van de risico-opslag kan schelen.

Er zijn drie manieren waarop hypotheekverstrekkers omgaan met het aanpassen van de risico-opslag op basis van een verbeterde loan-to-value tijdens een rentevaste periode.

1. Proactief aanpassen
2. Reactief aanpassen
3. Aanpassen aan het einde rentevaste periode

Volgens ikbenfrits.nl zijn Nederlandse hypotheekverstrekkers als volgt in te delen:

Proactief
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion zijn de enige hypotheekverstrekkers die automatisch de risico-opslag naar beneden bijstellen als er voldoende is afgelost om in een lagere risico-klasse te vallen. De ASR valt dus onder de categorie proactief: yes! Wat ik me nu afvraag: hoe zit het met NHG hypotheken die op een gegeven moment ook in een lagere risicocategorie vallen?

Reactief
Bij de meeste hypotheekverstrekkers moet de klant moet zelf actie ondernemen en de hypotheekverstrekker verzoeken de risico-opslag te verlagen. In deze categorie vallen verstrekkers zoals Florius, ABN Amro, Rabobank en ING.

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode. In deze categorie vallen hypotheekverstrekkers zoals Nationale Nederlanden, Argenta en Delta Lloyd.  Aangezien deze verstrekkers ook niet proactief zijn in het communiceren van deze mogelijkheid, zijn klanten hier vaak het slechtste af.

Ik ben weer wat wijzer maar hoop snel nog meer te weten te komen over of wanneer mijn NHG hypotheek t.z.t. in een lagere LTV categorie valt ik ook een lager rentepercentage hoef te betalen.