woensdag 30 januari 2019

De nadelen van aflossen...

...wegen (meestal) nog steeds niet op tegen de voordelen.

De redactie van wegwijs.nl somt deze week de nadelen op.

"Toezichthouders en banken sporen je aan om, als je de financiële ruimte hebt, extra af te lossen op je hypotheek. Extra aflossen heeft immers de nodige voordelen. Zo betaal je over een lagere hypotheekschuld rente. Daarnaast kan er sprake zijn van rentevoordeel naarmate je meer aflost. In alle aflosblijheid zou je bijna vergeten dat er ook nadelen zijn. Op fiscaal gebied bijvoorbeeld.

Voordat je extra aflost op je hypotheek, is het goed om na te gaan in hoeverre de onderstaande nadelen invloed hebben in jouw situatie."

Oké (diepe zucht), daar gaan we weer:


Hypotheekrenteaftrek (HRA)


"Naarmate je meer aflost, betaal je over een lager hypotheekbedrag rente. Hierdoor kan je ook minder rente aftrekken. Deze afname zorgt voor een hoger belastbaar inkomen in box 1. Dit kan resulteren in een hogere belastingaanslag. Het kan zelfs zijn dat je door het hogere belastbaar inkomen in een hogere belastingschijf terecht komt, met het risico een hoger belastingpercentage te betalen."

Anno 2019 nog steeds het argument van het krijgen van minder HRA: ja dombo, als je maximale HRA wilt hebben heb je je allang blauw betaald aan rente! En dan heb ik nog niet eens rekening gehouden met het feit dat de HRA de komende jaren (versneld) afgebouwd wordt. Het verschil tussen bruto en netto betaalde rente wordt steeds kleiner.

Dat van het belastbaar inkomen klopt natuurlijk, ik zou zeggen: ga iets minder werken om dit te voorkomen! (iets met FIRE...)


Bijleenregeling


"Zeker in deze markt ligt de verkoopprijs van het gemiddelde huis vaak hoger dan de nog openstaande hypotheekschuld. Ofwel, er is sprake van overwaarde. Wanneer je extra aflost wordt je schuld lager en de overwaarde groter." Dat klopt, dat is het doel.

"De overheid stimuleert met de bijleenregeling dat jij de overwaarde gebruikt voor de aanschaf van je nieuwe woning. Je hebt dan namelijk een lagere hypotheek nodig, waardoor de overheid minder hoeft bij te dragen in de vorm van hypotheekrenteaftrek. Het staat je uiteraard vrij om toch het volledige hypotheekbedrag te lenen. Het nadeel is alleen dat je door de bijleenregeling niet over de hele lening hypotheekrenteaftrek mag toepassen."

Serieus? NOGMAALS het mislopen van een paar euro's aan HRA als reden om niet af te lossen aanvoeren? Oké... In mijn levensfase is dit absoluut geen zinnig argument.
Voor mijn ouders is dit bijvoorbeeld anders.


Toeslagen


"Ontvang je toeslagen, bijvoorbeeld kinderopvangtoeslag of zorgtoeslag? Een hoger belastbaar inkomen kan gevolgen hebben voor de hoogte van toeslagen. In het meest negatieve scenario heb je er helemaal geen recht meer op."

 Tja, dat zou kunnen. Voor een gezin die leeft van veel toeslagen is het verstandig e.e.a. even door te rekenen. Als je quitte speelt zou ik altijd kiezen voor aflossen. Als je de toeslagen niet nodig hebt ben je toch minder afhankelijk van anderen? Juist een extra reden om wél af te lossen?


Boeterente


"Check wat je boetevrij af mag lossen. Bij veel banken is dit rond de 10 tot 15 % van de hypotheeksom. Banken rekenen een boeterente als je binnen de rentevaste periode meer aflost. Zo voorkomen ze het mislopen van rente-inkomsten omdat jij te snel aflost. De exacte voorwaarden rond aflossen verschillen per bank en per type hypotheek."

Allereerst: de boeterente die banken mogen rekenen is sinds kort aan banden gelegd dus als je al een boete moet betalen betaal je niet meer dan dat de verstrekker aan (extra) rente misloopt, boven de genoemde 10 of 15% grens.

Voor de meeste mensen is deze grens van 10% of 15% (soms zelfs 20%) geen barrière waar ze snel tegenaan "botsen". Zelfs met een lager dan gemiddelde hypotheeksom van €200.000 en een grens van 10% betekent dit dat je €20.000 extra per jaar boetevrij mag aflossen en zo je 30-jarige hypotheek in 10 jaar geheel af te lossen. Dat is maandelijks €1666,67 aan extra aflossingen, voor dit voorbeeld.

Met een hypotheeksom van €300.000 en 15% boetevrij aflossen is dit maandelijks al €3750,-.
Weinig mensen die dergelijke bedragen maandelijks overhebben denk ik, maar misschien heb ik het mis?


Geld in stenen stoppen


"Los van bovenstaande risico’s steek je bij extra aflossen je geld in het huis. Dat hoeft niet automatisch de beste optie te zijn. Stel je blijkt een behoorlijk pensioengat te hebben. Pensioensparen voor een ruimere maandelijkse pensioenuitkering kan in dat geval meer zekerheid bieden dan extra aflossen."

Ook geen woord van gelogen, dat dit meer zekerheid KAN bieden.
Zoals ik er persoonlijk nu insta zie ik mijn huidige woning als toekomstig verhuurobject en generator van passief inkomen.


Nuance


Toch nog een poging tot nuance: "Door je te wijzen op de nadelen willen we extra aflossen op de hypotheek niet ontmoedigen. Zeker niet zelfs. In veel situaties levert het lagere maandlasten op en zijn de risico’s beperkt. Wel is het goed om niet blindelings alle kaarten op extra aflossen in te zetten. Wij voorzien je graag van advies over mogelijkheden die passen bij jouw situatie en wensen."

Ja mooi, bedankt hoor. Een (spaar-)buffer ernaast zou ik ook iedereen aanraden.


Disclaimer: ik ben geen hypotheekadviseur en ventileer slechts mijn mening als leek waar, om die reden, geen rechten aan ontleend kunnen worden.

2 opmerkingen:

  1. Voor mij persoonlijk was aflossen de beste optie die er was, en nu heb ik geen hypotheek meer. Ik spaar (nog niet met hoog rendement) en omdat ik kan sparen ben ik nu op mijn 51e aan het nadenken over een paar uurtjes minder werken per week want dat kan ik nu betalen. Fijn gevoel! Het hoeft niet persé want werk is okay, maar het kan en dat idee alleen al is prettig. Keuzevrijheid. Maar goed, voor iedereen is dat anders, maar ik denk dat aflossen meer voor- dan nadelen heeft. Wellicht niet voor iedereen, maar wel voor de meeste mensen. Schulden kosten geld en geen schulden niet! Simpel! Groet Niek

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Wauw, helemaal hypotheekvrij, gaaf hoor!
      Ik werk dit schooljaar als het aan mij ligt voor het laatst 0,96 fte.
      Volgend schooljaar (ik ben dan 44) komt het 2e stapje in mijn pre-pre-pre-pensioen. Ik wil hoe dan ook 1 dag lesvrij. Met een externe taak zou dat neerkomen op 0,8512 fte, nog afgezien van het sigaar uit eigen doos : "1 lesuur minder" en resultaten van CAO onderhandelingen en stakingen.

      Ga je 15 mrt ook staken?

      Verwijderen