zaterdag 27 februari 2016

WOZ-waarde gedaald - update

Zojuist viel de WOZ-beschikking en bericht gemeentelijke belastingen op de deurmat, netjes zoals beloofd.

De WOZ-waarde is met €3000,- gedaald naar €201.000,- waardoor de OZB belastingaanslag voor aankomend jaar wat lager zal uitkomen. Binnen onze gemeente zijn de tarieven dit jaar gelijk gebleven, iets dat niet vanzelfsprekend is. Ook geen inflatiecorrectie en ik krijg zelfs (slik) nog bijna 4 tientjes terug over 2014 omdat de gemeente geld heeft overgehouden. Dit alles ook nog even keurig helder uitgelegd in een begeleidende brief, wauw! Het OZB tarief is en blijft overigens 0,1401%.

UPDATE: Ik heb het OZB tarief van vorig jaar er bij gezocht en 0,1377% lijkt me toch echt lager dan 0,1401%.
Ik heb direct even een mailtje de deur uit gedaan om te vragen hoe dit zit. Wordt vervolgd...

Allemaal goed nieuws dus alhoewel de LTV nu wel iets stijgt maar goed, de hypotheekrente staat hier nog bijna 9 jaar redelijk laag (2,25%) vast dus ik zal niet klagen.

En mijn stamcafé gaat na 1,5 jaar sluiting weer open! Met ook nog een fijn zonnetje erbij kwalificeer ik dit weekend als TOP!


Lente?

Het is bij het opstaan en bij het avondeten al/nog licht. De maand februari is bijna voorbij en als de katjes geborsteld zijn heb ik genoeg haar verzameld om een 3e kat erbij te breien, kortom: het voorjaar komt eraan!

Nog drie nachtjes slapen en dan begint op 1 maart de meteorologische lente. Vanaf deze dag kan de belastingaangifte ingevuld worden, t/m uiterlijk 30 april. In 2015 heb ik totaal ca. €4096,44 aan rente betaald. Daar zou ik dan 42% (= ca. €1720,-) van terug moeten krijgen, als ik het allemaal nog een beetje snap.

Als het goed is krijg ik vandaag de WOZ-beschikking door de brievenbus. Ik verwacht dat die wel ongeveer gelijk zal blijven maar weten doe ik het niet.

In de USA wordt 1 maart overigens "super tuesday" genoemd vanwege het feit dat er in veel staten tegelijk voorverkiezingen zijn waardoor er veel gedelegeerden te winnen zijn, daarover zo meteen meer.

Als 3 weken later op 20 maart de astronomische lente begint gaan in Melbourne 24 Formule-1 auto's van start voor de eerste race van het seizoen. Afgelopen week kwam er plotseling bericht dat er op een andere manier gekwalificeerd zou gaan worden maar vandaag blijkt dit voorlopig toch weer even van de baan te zijn. Lekker hap-snap zoals gebruikelijk.
"Onze" Max Verstappen gaat zijn 2e seizoen in met Torro Rosso, nu met een Ferrari-motor uit 2015 als krachtbron. Het is te hopen dat deze sneller en betrouwbaarder is dan de Renault motor van afgelopen jaar. De eerste testresultaten op het circuit in Barcelona zijn in ieder geval positief.

Terug naar de Amerikaanse voorverkiezingen voor het presidentschap: rond 20 maart verwacht ik dat:
1) er aan Republikeinse kant nog 3 kandidaten over zijn (Trump, Cruz, Rubio)
2) het aan Democratische kant nek aan nek gaat tussen Sanders en Clinton.

Ik hoop dat het Bernie lukt om een revolutie te ontketenen en de nominatie in de wacht te slepen. Dit is niet eenvoudig omdat het partijbestuur op allerlei manieren (zowel legaal als illegaal) duidelijk maakt dat Hillary hun favoriet is. 
Mocht het toch lukken dan lijken de uiteindelijke verkiezingen gemakkelijk te winnen.

Het sleutelwoord is wat mij betreft: "VERKIESBAARHEID" (electability) waarbij Clinton & co. beweren (conventionele wijsheid) dat een "socialist" als Bernie nooit kan winnen van een republikeinse tegenstander.


Ik zeg: "meten = weten" en peilingen wijzen uit dat juist Bernie het vele malen beter zou doen tegen Trump, Cruz, Rubio en Kasisch dan Clinton. 

Poll modelDemocratic
candidate
 %Republican
candidate
 %Leading by %
Real Clear PoliticsHillary Clinton45.3%Donald Trump42.5%2.8
Hillary Clinton46.3%Ben Carson45.0%1.3
Hillary Clinton42.8%Marco Rubio47.5%4.7
Hillary Clinton44.5%Ted Cruz45.3%0.8
Bernie Sanders47.5%Donald Trump41.5%6.0
Bernie Sanders44.0%Marco Rubio44.0%Tied
Bernie Sanders45.7%Ted Cruz41.0%4.7
Bernie Sanders45.3%Ben Carson44.0%1.3
HuffPost PollsterHillary Clinton48.1%Donald Trump43.0%5.1
Hillary Clinton49.3%Ben Carson42.5%6.8
Hillary Clinton48.0%Ted Cruz44.5%3.5
Hillary Clinton46.6%Marco Rubio46.5%0.1
Hillary Clinton42.6%John Kasich46.3%3.7
Bernie Sanders51.3%Donald Trump40.6%10.7
Bernie Sanders48.0%Ben Carson34.1%13.9
Bernie Sanders50.8%Ted Cruz38.6%12.2
Bernie Sanders46.3%Marco Rubio41.0%5.3
Bernie SandersN/AJohn KasichN/ANo result

Hier nog een artikel van Ross Barkan die de mening ondersteund dat Bernie verkiesbaarder is dan Hillary.




dinsdag 16 februari 2016

Blauwe envelop!

Voor het laatst viel vandaag de bekende blauwe envelop (of is het enveloppe?) op de deurmat.



Enthousiast logde ik meteen in op www.belastingdienst.nl en begon met invullen.
Toen er helemaal geen bekende gegevens aanwezig waren begon ik te twijfelen, toen ik nergens hypotheekrente kon noteren wist ik het zeker: hier klopt iets niet!

Na een kort telefoontje met een erg vriendelijke dame van de belastingdienst kom ik erachter dat.....het nog geen 1 maart is. Vanaf 1 maart mag het pas, oeps.


Nog even 2 weken geduld dus.

woensdag 10 februari 2016

12 tips voor het afsluiten van een hypotheek

Vanmorgen had ik in mijn mailbox een reactie van de tussenpersoon omtrent lagere rentetarieven dan NHG hypotheken.

Mijn vraag was dus:

Mijn hypotheek is er een MET NHG en staat 10 jaar rentevast voor 2,25%.
De originele hypotheeksom was €190.000,-. Stel dat ik over bijv. 7 jaar de helft heb afgelost en dat er dus nog een som resteert van €95.000,-. Stel dat op dat moment voor hypotheken ZONDER NHG binnen de laagste risicoklasse (MW<55%) de rente daalt tot onder 2,25%. 

Mijn vraag: wordt dan mijn hypotheekrente (dus MET NHG) dan ook automatisch naar beneden aangepast?
Als het antwoord "nee" is dan vraag ik me af:
1) waarom niet?
2) wordt de rente dan tenminste aan het eind van de looptijd, als ik dat wil, wel aangepast naar het meest gunstige tarief, dat wil zeggen: in een non-NHG categorie als die gunstiger is?


Reactie ASR 10-02-2016:

De hypotheekrente wordt NIET automatisch aangepast. ASR geeft wel middels een schrijven naar de klant een signaal af dat de rente in een andere risicoklasse voordeliger is (na bijvoorbeeld een extra aflossing). Dit kan dan met de tussenpersoon verder besproken worden. Aangezien dit allemaal nog in de kinderschoenen staat kunnen zij er momenteel nog niet veel meer over vertellen.
  
Onze excuses, ook namens ASR, dat het zo lang heeft geduurd.

Wij vertrouwen erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, mochten er verder nog vragen zijn dan horen wij dat graag.

Wel een keurige reactie dus. Het is dus zaak de rentestanden te blijven volgen en zelf in de gaten te houden of en wanneer er een lagere rente mogelijk gaat zijn. De opmerking over "in de kinderschoenen" staan vind ik wel een beetje apart. De mensen van A.S.R. hebben volgens mijn jarenlange ervaring met het verstrekken van hypotheken. Wanneer de directie besluit dat het verstandig is rentes dusdanig te verlagen dat hypotheken met NHG niet meer de laagste rente krijgen lijkt het mij logisch dat over alle mogelijke gevolgen is nagedacht. Maar misschien leg ik de lat te hoog?

Overigens: de (hypoheek-)rentes dalen nog steeds!


De oorzaken:

  • Meer concurrentie op de hypotheekmarkt waardoor de 3 grote banken (ING/RABO/ABN-Amro) eind 2015 voor het eerst minder dan 50% van de markt in handen hadden.
  • De Europese Centrale Bank (ECB) houdt al geruime tijd haar rentetarieven uitzonderlijk laag.
  • Onrust op internationale financiële markten. 
    • Deze onrust heeft te maken met zorgen over de Chinese economie en ook met de lage prijzen van grondstoffen (vooral die van olie). Mede daardoor blijft de inflatie laag.
    • Daar komt bij dat de laatste economische cijfers over Europa en de VS wat tegenvallen.
Het lijkt dus zo te zijn dat het komende jaar de rente gelijk blijft of misschien nog wel iets verder daalt. Als ik iemand advies zou moeten geven die NU een huis wil kopen en een hypotheek gaat afsluiten dan zou ik zeggen:

1) Ik ben geen hypotheekadviseur, maar als je het ECHT wilt weten:
2) Kies voor een lineaire hypotheek en pas de hoogte van je maximale hypotheeksom daar op af,
3) Gebruik (een deel van) eigen geld om de hypotheek zo klein mogelijk te maken,
4) Ga extra aflossen,
5) Kies voor een hypotheekverstrekker die extra aflossen beloont,
6) Laat je hypotheekrenteaftrek (HRA) jaarlijks en niet maandelijks uitbetalen oftewel: beschouw je bruto maandlasten als NETTO maandlasten waardoor de belastingteruggaaf als een fijn extraatje voelt,
7) Gebruik de jaarlijkse belastingteruggaaf om extra af te lossen
8) De rente lijkt het komende jaar nog NIET te gaan stijgen: niet langdurig vastzetten!
9) Kies voor een 1-jaars rente (die is bij de meeste verstrekkers de goedkoopste),
10) Bekijk over een jaar of langer vastzetten dan verstandig is,
11) Maak van het extra aflossen en sport door bijv. een BLOG bij te houden,
12) Vertrouw niet te veel op tussenpersonen maar hou zelf actuele ontwikkelingen bij.

Zo daar is het: 12 tips voor het afsluiten van een hypotheek! :-)

zaterdag 6 februari 2016

Wat als NHG rente niet meer de laagste is?

Zoals al eerder genoemd is bij een groeiend aantal hypotheekverstrekkers de NHG klasse niet meer degene met de laagste rente. Bijna de helft van de banken rekenen nu voor een hypotheek van ca. 55% van de marktwaarde van de woning dezelfde of een lagere rente dan voor een hypotheek met NHG.

Voor een hypotheek met NHG speelt de verhouding tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek geen rol. Uitzondering is de Delta Lloyd Groep die ook binnen de NHG twee risicoklassen heeft.
Heb je een hypotheek tot 90% van de marktwaarde (MW) dan is je rente 0,2% lager.

Volgens de consumenten bond geldt dat je voor een hypotheek voor 75% of meer van de MW met een hypotheek met NHG vrijwel altijd voordeliger uit bent dan met een hypotheek zonder NHG.

Mijn vraag, die nog onbeantwoord is, is dus: "Of, hoe, en op welk moment kun je switchen van een hypotheek MET NHG naar een hypotheek ZONDER NHG?"

Iemand enig idee?

Gerhard Hormann nu echt met pensioen

Voor veel fanatieke hypotheek aflossers is Gerard Hormann een bekend figuur, voor sommigen zelf het lichtende voorbeeld. Door fanatiek aflossen ( €160.000,-  in 7 jaar) heeft hij zijn huis hypotheekvrij en is geruime tijd geleden gestopt met (full-time) werken.

Over zijn inzichten en ervaringen schreef Hormann een aantal boeken. Ik heb alleen de eerste (hypotheekvrij!) gelezen en ik moet zeggen dat het best lekker weg leest. Leuk om bepaalde ervaringen te lezen. Toch vind ik veel zaken die Hormann op latere leeftijd "ontdekt" persoonlijk nogal open deuren. Zoals: "een hypotheek is een lening" en "leningen moeten afbetaald worden".

(Voor de twijfelaars hier een aantal voor- en nadelen van het versneld aflossen van je hypotheekschuld.)

Dat er een wereld openging voor Hormann verbaasd mij als nuchtere achterhoeker een beetje alhoewel het wel zo is dat ik mijn eerste huis kocht de huizencrisis haar hoogtepunt voorbij was de hypotheekmarkt veel overzichtelijker geworden was. Alleen nog hypotheekrenteaftrek bij lineaire en annuïteiten hypotheek. Mijn omgeving was niet zo faliekant tegen aflossen als dat Hormann beschrijft maar mijn ouders behoorden wel tot de mensen die compleet een andere taal spraken dan ik. Het afsluiten van een lineaire hypotheek was wel het laatste wat zij zelf zouden doen en ook hadden ze het in eerste instantie over het "mislopen van HRA" bij extra aflossen (!)
Ik denk dat ze nu wel overtuigd zijn en ik weet dat ze trots zijn hoe ik het heb aangepakt.

Hoe mijn toekomst er uit gaat zien weet ik niet (dat weet uiteindelijk niemand!) maar zolang je doelen stelt heb je iets om naar te streven nietwaar?

algemene doelen:
  1. maandlasten verlagen (zodra de restschuld is afgelost gaan we de hypotheek weer aanpakken)
  2. hierdoor is het mogelijk minder te gaan werken (1 van de voordelen van werken in het onderwijs is dat dit eenvoudig te realiseren is. Dit schooljaar heb ik een werktijdfactor van 96% en ik denk dat ik dit voor aankomend jaar zo laat. Je zou het een eerste trede van mijn pre-pre-pensioen kunnen noemen hahaha!)
  3. energie neutraal leven (zonnepanelen plaatsen, nieuw huis kopen/bouwen?)


specifieke doelen:
  1. restschuld aflossen (liefst uiterlijk sep 2016)
  2. op reis naar Nieuw-Zeeland (dec 2016)
  3. huis isoleren (2017)
(Enkele andere doelen zijn van dusdanig persoonlijke aard dat ik die hier even weglaat. ;-) )

Terug naar Hormann: Met een van zijn laatste klusjes stop hij nu ook: het schrijven van colums voor FAB magazine.

donderdag 4 februari 2016

Renteverlagingen en prognose

De rente blijft maar dalen. Ook de A.S.R. paste haar rente gisteren naar beneden aan:

ASR WelThuis Annuïteiten, Lineaire & Spaar hypotheek

Rentevaste duur     NHG     ≤ 55% MW     ≤ 65% MW     ≤ 85%MW     ≤ 95%MW
variabel                 2,10%        2,00%           2,10%          2,40%         2,70%        
1 jaar                    2,15%        1,70%           1,80%          2,10%         2,40%      
5 jaar                    2,20%        1,80%           1,90%          2,20%         2,50%      
10 jaar                  2,45%        2,20%           2,30%          2,60%         2,90%      
15 jaar                  3,00%        2,90%           3,00%          3,30%         3,60%        
20 jaar                  3,25%        3,05%           3,15%          3,45%         3,75%      
30 jaar                  3,80%        3,70%           3,80%          4,10%         4,40%

Ik heb de rente vorig jaar dus kunnen vastzetten op 2,25% (NHG-10 jaar) en dat is tot dusverre de laagste 10-jaars rente gebleken. Had ik de rente niet vastgezet maar variabel gehouden dan was ik iets goedkoper uit geweest want de variabele rente schommelde het afgelopen jaar tussen de 2,10 en 2,20%.

Ik heb vandaag mijn tussenpersoon maar weer eens benaderd en er werd contact gezocht met ASR. Volgende week hopen ze iets meer te weten over de risicocategorieën en hoe dat zit met NHG en non-NHG hypotheken. Voorlopig zit ik in de klasse ≤ 85% en daar is de 10-jaars rente nog een stuk hoger dan mijn huidige NHG rente.

In onderstaande grafiekjes van gemiddelde 10-jaars hypotheekrente in Nederland is de dalende trend van de afgelopen jaren goed zichtbaar.


De gemiddelde variabele rente zit al meer dan een jaar onder de grens van 2%.


De verwachting voor het komende jaar is dat de rente gelijk zal blijven of mogelijk nog iets verder zal dalen. Dus, als je de spanning aankunt: gewoon nog even variabel laten staan of de rente 1 jaar vastzetten omdat die rente bij de meeste verstrekkers nog iets lager ligt. (En natuurlijk extra aflossen: alle beetjes helpen!)