zaterdag 30 april 2016

Smeerlappen-deel 2 [update 30 april]

Na een weekje relaxen in Barcelona zojuist de mail maar eens geopend en, helaas, nog geen reactie van de A.S.R. ontvangen. Ik heb daarom maar weer eens een mailtje uitgedaan naar de tussenpersoon:

Goedemorgen Xxxxx,

Je mailtje waarin je de A.S.R. verzocht om mij de hypotheekvoorwaarden op te sturen is nu 10 dagen geleden verstuurd.
Heb je al iets gehoord van de A.S.R.? Ik in ieder geval nog niet.

Ik hoor graag van je.

met vriendelijke groeten,

Hmm, ik denk dat als ik a.s. dinsdag nog niets gehoord heb ik maar eens ga bellen.

Nieuws: Hypotheekrente in Europa:

Gemiddeld bedragen de leenkosten voor een hypotheek in de eurozone 2,20 %. Vergeleken met een jaar geleden is dat 0,17 % lager.

In Ierland zijn consumenten gemiddeld het duurst uit voor een hypotheeklening, namelijk 3,35 %. Finland is met 1,19 %het goedkoopst. Nederland staat met 2,75 % aan leenkosten op de 5e plek, iets duurder dan Griekenland (2,59 %) .

Met deze interactieve grafiek brengt de Europese Centrale Bank (ECB) de leenkosten voor consumenten en bedrijven in de eurolanden in beeld.

Voor bedrijven liggen de cijfers trouwens anders. Gemiddeld bedragen de kosten voor krediet in de eurozone 1,98 %, een daling van 0,38 % ten opzichte van een jaar geleden. Bedrijven in Griekenland zijn met 5,15 % het duurst uit, gevolgd door Cyprus, Malta en Portugal. Het goedkoopst is het voor bedrijven in Luxemburg en Nederland, met respectievelijk 1,19 % en 1,50 %.

De leenkosten hangen samen met het ruime monetaire beleid van de ECB. Die koopt grote hoeveelheden schulden op en heeft de rente verlaagd naar 0 %. Kosten voor een hypotheek of een krediet zijn gerelateerd aan de kosten op de kapitaalmarkten en de kredietrisico's die banken lopen.

Bedrijven zijn in Nederland dus verhoudingsgewijs goedkoper uit dan huishoudens.

zondag 24 april 2016

5 uit 5? - uitslag (2e editie)

De uitslag van de laatste 5 uit 5!


1) Max Verstappen zou de Grand Prix van China vanaf een 4e startplek (of beter) aanvangen.

NIET uitgekomen, Max startte van plek 9.

2) Max zou finishen in de Top-6.
NIET uitgekomen, Max finishte op de 8e plek, na overigens wel een puike race!

3) Bernie Sanders wint de Democratische voorverkiezingen in de staat New York.
NIET uitgekomen / onbeslist. De onregelmatigheden bij de Amerikaanse voorverkiezingen worden onderhand ontelbaar en steeds opzichtiger van aard. Het is niet ondenkbeeldig dat de resultaten van een of meer voorverkiezingen, waaronder die van New York, ongeldig verklaard worden.

4) Ted Cruz wordt 3e (en laatste) tijden de Republikeinse voorverkiezingen in New York.
WEL uitgekomen.

5) Dat het mannenteam (turnen) zich plaatst voor de spelen van Rio.
WEL uitgekomen.

Rentelasten dalen in hoog tempo

Het aantal huishoudens dat profiteert van de historisch lage rente neemt in 2016 naar verwachting snel toe. De meeste huizenkopers hebben hypotheken afgesloten met een looptijd van 10 jaar wat betekent dat er nu veel hypotheken aflopen die zijn aangegaan toen de rente op een hoogtepunt was. Ook vijfjaarshypotheken die nu aflopen zijn afgesloten in een periode dat de rente significant hoger lag.
Voor de meeste huishoudens die nu een nieuw hypotheekcontract sluiten, betekent de lagere rente een forse verbetering van het besteedbaar inkomen. De gemiddelde hypotheek heeft een omvang van €157.000. Bij een rente die twee procent lager is, gaat het om een bruto besparing van zo'n €250 per maand.
Ook de schatkist profiteert. Huishoudens betalen grofweg een kwart tot een derde van hun rentelasten niet zelf door de HRA. Opgeteld gaat het om miljarden euro's lastenverlichting die dankzij het beleid van de ECB de economie zouden moeten aanjagen. Een deel van deze besparing is al verzilverd doordat sommige huizenbezitters een variabele hypotheekrente hebben. Echter, de huidige gemiddelde hypotheekrente die huishoudens betalen, is volgens Herbert Meinders van adviesbureau Mortgage Factory nog altijd zo'n 4%. Dat biedt nog volop ruimte voor verdere verlaging.

Boeterente

Hoeveel mensen de komende jaren profiteren, hangt af van de duur dat de rente historisch laag blijft. Huishoudens die nog heel lang moeten wachten tot hun looptijd is verstreken, betalen een hoge boeterente als ze hun hypotheek nu zouden oversluiten. Het voordeel van een lagere rente weegt dan vaak niet tegen de boete op.
Volgens Thomas de Leeuw van online hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl is het voor ongeveer 40% van de huizenbezitters nu voordelig om over te sluiten. Een jaar geleden was dat nog 20%. De toename is het gevolg van de daling van de hypotheekrente.

Rentemiddeling

Een alternatief voor oversluiten is rentemiddeling, waarbij de boeterente niet in een keer in rekening wordt gebracht, maar wordt uitgesmeerd over een langere periode. Rentemiddeling moet altijd bij de eigen bank plaatsvinden. Minister van Financiën Dijsselbloem heeft banken en andere geldverstrekkers opgeroepen om haast te maken met het aanbieden van deze mogelijkheid.

Ook bij rentemiddeling lopen de kosten op. Volgens Meinders van Mortgage Factory doen banken er verstandig aan om de rentemiddeling met zo min mogelijk beperkingen op te leggen. 'Ze moeten er noch aan verdienen noch aan verliezen. Dan levert het macro-economisch het meeste op.' Hij schat dat rentemiddeling bij 70% van de klanten al een aantrekkelijke optie is als de banken het kostenneutraal zouden aanbieden.

Verborgen kosten

Ook volgens De Leeuw van Ikbenfrits.nl zijn er nog veel verborgen kosten bij rentemiddeling. 'Alleen als de rente sterk stijgt kan middelen voordeliger uitpakken dan niks doen.' Mensen kunnen volgens hem het beste oversluiten bij een andere bank omdat dit op de lange termijn voordeliger is dan met middelen bij de eigen bank.

Verreweg het meest gunstig is afwachten tot de renteperiode van de huidige hypotheek is afgelopen. 
Voorwaarde is natuurlijk wel dat de hypotheekrente dan nog op vergelijkbaar niveau staat als nu. 
Elke maand dat de rente laag blijft staan, of zelf nog verder daalt, geeft meer Nederlanders de mogelijkheid om te profiteren.

Dat steeds wordt geroepen dat "de rente toch weer omhoog moet" zegt niets over
A) wanneer dit gebeurt en
B) tot welke hoogte de rente zal stijgen.

Neil Irwin schrijft in zijn artikel in de New York Times dat het heel goed mogelijk is dat de rente langere tijd stabiel laag blijft.

zaterdag 23 april 2016

Geld krijgen voor je hypotheek? (negatieve rente!)

Wonderlijk maar waar: een klein aantal hypotheeknemers met een Euribor-hypotheek met variabele rente betaalt geen rente maar ontvangt het!

Lees er hier meer over.

De volkskrant berichte over een vergelijkbaar geval een paar weken eerder al. Het daadwerkelijk krijgen van het geld ging hier trouwens niet zonder slag of stoot. De bankdirecteur had besloten dat 0,0% de laagst mogelijk rente was. De klanten stonden echter in hun recht en met terugwerkende kracht moet nu de negatieve rente terugbetaald worden.





vrijdag 22 april 2016

Smeerlappen - deel 2 [update]

Weer een reactie terug van de tussenpersoon die nu de A.S.R. mailt met mij in de CC:

Geachte heer, mevrouw,

Zie onderstaande mail van de heer Xxxxxxxxx (dat ben ik).

Vriendelijk vragen wij u ons de voorwaarden van de ASR Welthuis hypotheek van de heer Xxxxxxxxxx, hypotheeknummer #######, te mailen waaruit blijkt dat de waarde voor de bepaling van de rentecategorie bepaalt wordt op basis van de executiewaarde, die wordt berekend door 85% van de taxatiewaarde te nemen.

Op basis van de ingangsdatum van zijn hypotheek wordt hierbij nog gerekend met executiewaarde.

De huidige hypotheken worden berekend op basis van marktwaarde.

Ja ja, ik begin nu echt een beetje boos te worden en heb even een dag gewacht alvorens de volgende reactie terug te sturen:

Beste Exxxx,

prima dat je deze actie onderneemt. 
Wat ik echter niet zo netjes vind is dat je, ongevraagd, mijn mailtje  rechtstreeks door hebt gestuurd.

Hoe dan ook, uit je verhaal begrijp ik dat je stelt dat op het moment van afsluiten van de hypotheek (16-10-2014) er wel met de executiewaarde (EW) gerekend zou moeten worden en niet met marktwaarde (MW).
In afwachting van de reactie van de A.S.R. heb ik zelf al weer onderzoek gedaan.

Ik vond o.a. de richtlijnen van de ASR welthuis hypotheken uit 2014. (Gezien de afwezigheid van een specifieke datum ga ik er vanuit dat alle hypotheken afgesloten in 2014 onder deze richtlijnen vallen.) 
Ik verwijs je graag naar pagina 12 waar gesproken wordt over de toen gehanteerde risicocategorieën waarbij louter de MW gehanteerd wordt en niet de EW. Dit zou bevestigen dat ik het bij het rechte eind heb.

Deze mail ook even CC naar [naam collega], wellicht dat hij enig licht op deze zaak kan schijnen.

met vriendelijke groeten,

Ik denk dus nog steeds in mijn recht te staan. De betreffende richtlijnen waar ik naar verwijs zijn overigens hier te vinden: http://flexfront.nl/component/phocadownload/category/22-asr?download=258:asr-richtlijnen-welthuis-2014

Gewoon rustig blijven en voor mijn rechten blijven opkomen is het devies.

Voor degene voor wie het geldt een fijne meivakantie gewenst, voor de overigen een prettig weekend!





dinsdag 19 april 2016

Smeerlappen! - deel 2

Zojuist van mijn tussenpersoon een reactie op mijn mail over "NHG hoe zit het daarmee?" ontvangen.
Deze luidde:

Zojuist contact gehad met ASR Hypotheken dhr. Rxxxxx Xxxxxxxx. Ze zijn inmiddels zover dat het systeem automatisch de signalen eruit haalt wanneer een andere rentevorm voordeliger zou zijn.

Echter hanteer jij de WOZ waarde als uitgangspunt voor de waarde. Bij jouw hypotheek  wordt conform de voorwaarden gekeken naar de executiewaarde, dit is altijd 85% van de taxatiewaarde van de woning, € 204.000 in juni 2014, dan kom je uit op € 173.400.  Hiervan de 85% grens, betekent dus € 147.390,-. Zodra de hypotheekschuld bij dit bedrag is, zal er een automatisch signaal komen.

Het is mogelijk door het aanleveren van een recent taxatierapport de nieuwe marktwaarde aan te tonen. Op basis van deze markwaarde wordt dan de 85% grens worden bepaald.

Wij vertrouwen erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, mochten wij verder nog iets voor je kunnen betekenen dan vernemen wij dat graag.

Dus, jammer dan, foutje van mij, dacht ik even.

Als ik echter op de A.S.R. website kijk zie ik dat er echt MW=MARKTWAARDE staat en niet executiewaarde. Om volledig te zijn heb ik even de definitie van "marktwaarde" opgezocht en toen de volgende mail teruggestuurd.

Beste Xxxxx,

Dank voor je reactie, echter is het inhoudelijk aantoonbaar onjuist.

Op de website van de ASR staat vermeld dat het bij de verschillende risicocategorieën gaat om % van MW (marktwaarde) zie: https://www.asr.nl/Particulier/Hypotheken/Paginas/hypotheekrentetarieven-actuele-tarieven.aspx

Marktwaarde wordt, door o.a. "de hypotheker" als volgt gedefinieerd: 
"De waarde van de woning als deze vrij op de markt kan worden verkocht (in tegenstelling tot executiewaarde)." Zie bijvoorbeeld: https://www.hypotheker.nl/begrippenlijst/huis-kopen/marktwaarde/

Er wordt dus expliciet genoemd dat executiewaarde en marktwaarde niet hetzelfde zijn.

Dit kan dus drie dingen betekenen:

1) de website van de ASR had %EW en niet %MW moeten vermelden (onwaarschijnlijk) of
2) dhr. Rxxxx Xxxxxxx weet niet waar hij het over heeft, of
3) dhr. Rxxxx Xxxxxxx heeft u met opzet een onjuist antwoord gegeven.

Welk geval het ook betreft, mijn vraag blijft staan en hoop op een spoedig en dit keer correct antwoord.

Alvast bedankt voor je reactie,

met vriendelijke groeten,

P.S. Ik moet zeggen dat de reputatie van de A.S.R. als hypotheekverstrekker bij mij tot een nieuw dieptepunt gezakt is (!)

Pfffff, dit is toch niet te geloven! Iemand die iets minder moeite doet en/of er iets minder van snapt had het opgegeven of komt niet eens zo ver. Ik ben zeer benieuwd naar de reactie van de tussenpersoon. (Die verder haar best lijkt te doen dus die val ik ook niet af.)

zondag 17 april 2016

NHG- Hoe zit het daarmee? [update 17 april]

Mijn hypotheekverstrekker (A.S.R.) heeft per 5 april jl. een aantal hypotheekrentes verlaagd.

Wat betekent dit voor mij?

 

Mijn 10 jaar rentevast periode (2,25%) eindigt op 1 juli 2025.
De resterende hypotheeksom zal op 1 mei a.s. €170.500,- bedragen.
De W.O.Z. waarde is kortgeleden vastgesteld op €201.000,- De L.T.V. is dan dus 84,8%.

De rentepercentages van de A.S.R. sinds 05-04-2016:
Risicoklasse*
NHG
≤ 55 % MW
≤ 65 % MW
≤ 85 % MW
≤ 95 % MW
≤ 110 % MW
Rentevaste duur
 ​
​Maandvariabel​2,00 %​1,80 %1,90 %​2,20 %​​2,50 %2,70 %​
​1 jaar​1,95 %​1,50 %1,60 %​1,90 %​​2,20 %2,40 %​
​5 jaar​2,00 %1,60 %1,70 %2,00 %​​2,30 %2,50 %​​
​10 jaar2,05 %1,75 %​1,85 %​2,15 %​2,45 %2,65 %​​
​15 jaar​2,50 %​2,35 %​2,45 %​​2,75 %​​3,05 %​3,25 %​
​20 jaar​2,70 %2,45 %​2,55 %​2,85 %​3,15 %3,35 %​​
​30 jaar​3,70 %​3,60 %3,70 %​4,00 %​​​4,30 %4,50 %​​
​Overbrugging (hyp)​2,75 %2,75 %2,75 %2,75 %​2,75 %2,75 %​​

* a.s.r. biedt een ruime keuze in risicoklasses. Dit betekent dat als je minder leent dan de marktwaarde (= MW) van de woning, je een lagere hypotheekrentevergoeding betaalt.
Zoals in bovenstaande tabel te zien is bedraagt de rente voor een reguliere hypotheek met een LTV van 85% of minder nu 2,15%.
Ik heb mijn tussenpersoon afgelopen woensdag al (weer) gemaild en ben benieuwd of ik in aanmerking kom voor een aanpassing naar een lagere rente. Mijn mailtje luidde:
Dag Xxxxx,

Het is bijna zover waar we al een paar maal over gemaild hebben:

De 10 jaars rente voor een non-NHG hypotheek voor LTV <85%  is per 5 april gedaald naar 2,15%.

Ik heb een 10 jaars NHG-hypotheek en heb de rente medio 2015 vastgezet voor 2,25%.

De resterende hypotheeksom is momenteel €171.000,-, over 2 weken zal dit €170.500,- zijn.

De W.O.Z. waarde werd in februari jl. vastgesteld op €201.000,-. Dit betekent dat over 2 weken de LTV 84,8% zal bedragen. 
De 85% grens zal dan dus doorbroken worden.

In een van je vorige mails heb je aangegeven dat de ASR mij zal gaan benaderen. 
Is het dus zo dat ik, in overleg met jullie als tussenpersoon, de rente kan verlagen? 
De "kinderschoenen" opmerking kon ik overigens niet helemaal plaatsen. Het lijkt me dat de A.S.R. ruime ervaring heeft op de hypotheekmarkt en gevolgen van haar eigen beleid voorziet.

Ik hoor graag of cq. welke acties er van mij verwacht worden.

met vriendelijke groet,

Als dat zou lukken dan zou ik in de toekomst ook de andere barrières kunnen slechten waardoor extra aflossen nog aantrekkelijker wordt!
Als iemand meer informatie heeft over het omzetten van een NHG hypotheek naar een non-NHG hypotheek: laat even een reactie achter.
Fijne week!


vrijdag 15 april 2016

5 uit 5? (2e editie)

Gisteren vierde ik weer een voltooid rondje om de zon, vandaag gooi ik er maar weer eens een vijftal voorspellingen tegenaan!

1) Max Verstappen zal de Grand Prix van China vanaf een 4e startplek (of beter) aanvangen.
(Dit zou een persoonlijk record betekenen en een evenaring van de beste startplek van een Nederlander in de Formule-1, ooit.)

2) Max zal finishen in de Top-6.

3) Bernie Sanders wint de Democratische voorverkiezingen in de staat New York. (Momenteel staat hij nog een eindje achter op Clinton.)

4) Ted Cruz wordt 3e (en laatste) tijden de Republikeinse voorverkiezingen in New York.

5) Dat het mannenteam (turnen) zich plaatst voor de spelen van Rio.

Fijn weekend allemaal!

zaterdag 9 april 2016

Restschuld - sparen?

Weer een stuk van de restschuld afgelost. Zouden we nu stoppen met extra aflossen dan zijn we er in oktober 2017 klaar mee. Omdat we beiden de restschuld liever gisteren dan vandaag afgelost zien gaan we stug door met extra aflossen. Ik merk aan ons beiden dat we er mentaal vooral al "klaar mee zijn". Het hebben van deze schuld (naast de hypotheek en studieschuld) voelt als een vrijheidsbeperking, wat het natuurlijk ook is.

Momenteel sparen we weinig omdat we
A) het geld nodig hebben om af te lossen en
B) het erg weinig oplevert (rente = 0,70%)

Als we Gerrit Zalm moeten geloven zou de rente in de nabije toekomst tot onder de 0,0% kunnen dalen wat betekent dat het geld kost om dit bij een bank onder te brengen.

Mocht dit zover komen vermoed ik dat veel mensen hun geld van de bank halen en in een oude sok of in de matras gaan stoppen. Dit zou weer een gevolg kunnen hebben voor het aantal inbraken etc.

Ik heb er verder weinig verstand van maar het lijkt me dat dit ook niet goed voor de banken zou zijn...


woensdag 6 april 2016

5 uit 5 - de uitslag!

Vorige week voorspelde ik:

1) dat het volgende dag 17°C zou worden --> NIET uitgekomen (het was slechts 16°C, een dag later wel 19°C)


2) dat de hypotheekrente  de afgelopen week nog iets verder zou zakken --> WEL uitgekomen: volgens http://www.richardsonline.nl/hypotheekrente-wijzigingen/ zijn er tussen 1 en 6 april ACHT rentewijzigingen geweest waarvan zeker ZEVEN renteVERLAGINGEN waren.

3) dat Max Verstappen bji de GP van Bahrein in de top-7 zou finishen --> WEL uitgekomen, Max werd 6e!

4) dat Bernie Sanders de voorverkiezingen in Wisconsin (5 april) met meer dan 80% zou winnen -->
NIET uitgekomen, maar Bernie won wel met ca. 57% van de stemmen

5) Donald Trump de voorverkiezingen in Wisconsin NIET zou winnen --> WEL uitgekomen: De fascist Trump haalde slechts 35% en verloor van Godsdienstwaanzinnige Ted Cruz.

De score is dus 3 uit 5, niet slecht voor een eerste poging.


Heeft u trouwens al gestemd? U heeft nog 18 minuten!

vrijdag 1 april 2016

Nieuwe rubriek: 5 uit 5!

Ik voorspel...

1) dat het morgen 17°C wordt,

2) dat de hypotheekrente de komende week nog iets verder zakt,

3) dat Max Verstappen zondag in de top-7 gaat finishen,

4) dat Bernie Sanders de voorverkiezingen in Wisconsin (5 april) met meer dan 80% gaan winnen,
 (Ik hoop op >85% omdat Hillary dan geen enkele gedelegeerde wint omdat Bernie ze allemaal pakt!)

5) Donald Trump de voorverkiezingen in Wisconsin NIET gaat winnen.

Op 6 april meld ik me weer en kunnen we eens kijken wat mijn score is.

De afgelopen maand was trouwens de beste maand tot nu toe voor deze blog. Net geen 2000 bezoekers, eens kijken of dat in april wel gaat lukken!