Smeerlappen-deel 2 [update 30 april]

Na een weekje relaxen in Barcelona zojuist de mail maar eens geopend en, helaas, nog geen reactie van de A.S.R. ontvangen. Ik heb daarom maar weer eens een mailtje uitgedaan naar de tussenpersoon:

Goedemorgen Xxxxx,

Je mailtje waarin je de A.S.R. verzocht om mij de hypotheekvoorwaarden op te sturen is nu 10 dagen geleden verstuurd.

Heb je al iets gehoord van de A.S.R.? Ik in ieder geval nog niet.

Ik hoor graag van je.

met vriendelijke groeten,

Hmm, ik denk dat als ik a.s. dinsdag nog niets gehoord heb ik maar eens ga bellen.

Nieuws: Hypotheekrente in Europa:

Gemiddeld bedragen de leenkosten voor een hypotheek in de eurozone 2,20 %. Vergeleken met een jaar geleden is dat 0,17 % lager.

In Ierland zijn consumenten gemiddeld het duurst uit voor een hypotheeklening, namelijk 3,35 %. Finland is met 1,19 %het goedkoopst. Nederland staat met 2,75 % aan leenkosten op de 5e plek, iets duurder dan Griekenland (2,59 %) .

Met deze interactieve grafiek brengt de Europese Centrale Bank (ECB) de leenkosten voor consumenten en bedrijven in de eurolanden in beeld.

Voor bedrijven liggen de cijfers trouwens anders. Gemiddeld bedragen de kosten voor krediet in de eurozone 1,98 %, een daling van 0,38 % ten opzichte van een jaar geleden. Bedrijven in Griekenland zijn met 5,15 % het duurst uit, gevolgd door Cyprus, Malta en Portugal. Het goedkoopst is het voor bedrijven in Luxemburg en Nederland, met respectievelijk 1,19 % en 1,50 %.

De leenkosten hangen samen met het ruime monetaire beleid van de ECB. Die koopt grote hoeveelheden schulden op en heeft de rente verlaagd naar 0 %. Kosten voor een hypotheek of een krediet zijn gerelateerd aan de kosten op de kapitaalmarkten en de kredietrisico's die banken lopen.

Bedrijven zijn in Nederland dus verhoudingsgewijs goedkoper uit dan huishoudens.

5 uit 5? - uitslag (2e editie)

De uitslag van de laatste 5 uit 5!

1) Max Verstappen zou de Grand Prix van China vanaf een 4e startplek (of beter) aanvangen.

NIET uitgekomen, Max startte van plek 9.

2) Max zou finishen in de Top-6.

NIET uitgekomen, Max finishte op de 8e plek, na overigens wel een puike race!

3) Bernie Sanders wint de Democratische voorverkiezingen in de staat New York.

NIET uitgekomen / onbeslist. De onregelmatigheden bij de Amerikaanse voorverkiezingen worden onderhand ontelbaar en steeds opzichtiger van aard. Het is niet ondenkbeeldig dat de resultaten van een of meer voorverkiezingen, waaronder die van New York, ongeldig verklaard worden.

4) Ted Cruz wordt 3e (en laatste) tijden de Republikeinse voorverkiezingen in New York.
WEL uitgekomen.

5) Dat het mannenteam (turnen) zich plaatst voor de spelen van Rio.

WEL uitgekomen.

Rentelasten dalen in hoog tempo

Het aantal huishoudens dat profiteert van de historisch lage rente neemt in 2016 naar verwachting snel toe. De meeste huizenkopers hebben hypotheken afgesloten met een looptijd van 10 jaar wat betekent dat er nu veel hypotheken aflopen die zijn aangegaan toen de rente op een hoogtepunt was. Ook vijfjaarshypotheken die nu aflopen zijn afgesloten in een periode dat de rente significant hoger lag.

Voor de meeste huishoudens die nu een nieuw hypotheekcontract sluiten, betekent de lagere rente een forse verbetering van het besteedbaar inkomen. De gemiddelde hypotheek heeft een omvang van €157.000. Bij een rente die twee procent lager is, gaat het om een bruto besparing van zo'n €250 per maand.

Ook de schatkist profiteert. Huishoudens betalen grofweg een kwart tot een derde van hun rentelasten niet zelf door de HRA. Opgeteld gaat het om miljarden euro's lastenverlichting die dankzij het beleid van de ECB de economie zouden moeten aanjagen. Een deel van deze besparing is al verzilverd doordat sommige huizenbezitters een variabele hypotheekrente hebben. Echter, de huidige gemiddelde hypotheekrente die huishoudens betalen, is volgens Herbert Meinders van adviesbureau Mortgage Factory nog altijd zo'n 4%. Dat biedt nog volop ruimte voor verdere verlaging.

Boeterente

Hoeveel mensen de komende jaren profiteren, hangt af van de duur dat de rente historisch laag blijft. Huishoudens die nog heel lang moeten wachten tot hun looptijd is verstreken, betalen een hoge boeterente als ze hun hypotheek nu zouden oversluiten. Het voordeel van een lagere rente weegt dan vaak niet tegen de boete op.

Volgens Thomas de Leeuw van online hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl is het voor ongeveer 40% van de huizenbezitters nu voordelig om over te sluiten. Een jaar geleden was dat nog 20%. De toename is het gevolg van de daling van de hypotheekrente.

Rentemiddeling

Een alternatief voor oversluiten is rentemiddeling, waarbij de boeterente niet in een keer in rekening wordt gebracht, maar wordt uitgesmeerd over een langere periode. Rentemiddeling moet altijd bij de eigen bank plaatsvinden. Minister van Financiën Dijsselbloem heeft banken en andere geldverstrekkers opgeroepen om haast te maken met het aanbieden van deze mogelijkheid.

Ook bij rentemiddeling lopen de kosten op. Volgens Meinders van Mortgage Factory doen banken er verstandig aan om de rentemiddeling met zo min mogelijk beperkingen op te leggen. 'Ze moeten er noch aan verdienen noch aan verliezen. Dan levert het macro-economisch het meeste op.' Hij schat dat rentemiddeling bij 70% van de klanten al een aantrekkelijke optie is als de banken het kostenneutraal zouden aanbieden.

Verborgen kosten

Ook volgens De Leeuw van Ikbenfrits.nl zijn er nog veel verborgen kosten bij rentemiddeling. 'Alleen als de rente sterk stijgt kan middelen voordeliger uitpakken dan niks doen.' Mensen kunnen volgens hem het beste oversluiten bij een andere bank omdat dit op de lange termijn voordeliger is dan met middelen bij de eigen bank.

Verreweg het meest gunstig is afwachten tot de renteperiode van de huidige hypotheek is afgelopen. 

Voorwaarde is natuurlijk wel dat de hypotheekrente dan nog op vergelijkbaar niveau staat als nu. 

Elke maand dat de rente laag blijft staan, of zelf nog verder daalt, geeft meer Nederlanders de mogelijkheid om te profiteren.

Dat steeds wordt geroepen dat "de rente toch weer omhoog moet" zegt niets over
A) wanneer dit gebeurt en
B) tot welke hoogte de rente zal stijgen.

Neil Irwin schrijft in zijn artikel in de New York Times dat het heel goed mogelijk is dat de rente langere tijd stabiel laag blijft.

Geld krijgen voor je hypotheek? (negatieve rente!)

Wonderlijk maar waar: een klein aantal hypotheeknemers met een Euribor-hypotheek met variabele rente betaalt geen rente maar ontvangt het!

Lees er hier meer over.

De volkskrant berichte over een vergelijkbaar geval een paar weken eerder al. Het daadwerkelijk krijgen van het geld ging hier trouwens niet zonder slag of stoot. De bankdirecteur had besloten dat 0,0% de laagst mogelijk rente was. De klanten stonden echter in hun recht en met terugwerkende kracht moet nu de negatieve rente terugbetaald worden.

Smeerlappen - deel 2 [update]

Weer een reactie terug van de tussenpersoon die nu de A.S.R. mailt met mij in de CC:

Geachte heer, mevrouw,

Zie onderstaande mail van de heer Xxxxxxxxx (dat ben ik).

Vriendelijk vragen wij u ons de voorwaarden van de ASR Welthuis hypotheek van de heer Xxxxxxxxxx, hypotheeknummer #######, te mailen waaruit blijkt dat de waarde voor de bepaling van de rentecategorie bepaalt wordt op basis van de executiewaarde, die wordt berekend door 85% van de taxatiewaarde te nemen.

Op basis van de ingangsdatum van zijn hypotheek wordt hierbij nog gerekend met executiewaarde.

De huidige hypotheken worden berekend op basis van marktwaarde.

Ja ja, ik begin nu echt een beetje boos te worden en heb even een dag gewacht alvorens de volgende reactie terug te sturen:

Beste Exxxx,

prima dat je deze actie onderneemt. 

Wat ik echter niet zo netjes vind is dat je, ongevraagd, mijn mailtje  rechtstreeks door hebt gestuurd.

Hoe dan ook, uit je verhaal begrijp ik dat je stelt dat op het moment van afsluiten van de hypotheek (16-10-2014) er wel met de executiewaarde (EW) gerekend zou moeten worden en niet met marktwaarde (MW).

In afwachting van de reactie van de A.S.R. heb ik zelf al weer onderzoek gedaan.

Ik vond o.a. de richtlijnen van de ASR welthuis hypotheken uit 2014. (Gezien de afwezigheid van een specifieke datum ga ik er vanuit dat alle hypotheken afgesloten in 2014 onder deze richtlijnen vallen.) 

Ik verwijs je graag naar pagina 12 waar gesproken wordt over de toen gehanteerde risicocategorieën waarbij louter de MW gehanteerd wordt en niet de EW. Dit zou bevestigen dat ik het bij het rechte eind heb.

Deze mail ook even CC naar [naam collega], wellicht dat hij enig licht op deze zaak kan schijnen.

met vriendelijke groeten,

Ik denk dus nog steeds in mijn recht te staan. De betreffende richtlijnen waar ik naar verwijs zijn overigens hier te vinden: http://flexfront.nl/component/phocadownload/category/22-asr?download=258:asr-richtlijnen-welthuis-2014

Gewoon rustig blijven en voor mijn rechten blijven opkomen is het devies.

Voor degene voor wie het geldt een fijne meivakantie gewenst, voor de overigen een prettig weekend!