Hypotheekkiller - excelbestand

Huizenbezitters staan bij het aangaan of de verlenging van hun hypotheek voor de keuze welke looptijd ze kiezen.

Lang of laag?

Kies je voor een vaste renteperiode met een zo lang mogelijke termijn of opteer je voor een wat kortere looptijd met een nog lagere rente?
De Geld-expert Harry-Jan van Nunen snijdt dit interessante thema als volgt aan: “Hoewel de 10-jaars vaste rente (ca. 45% van alle aanvragen) onverminderd populair is, wordt op dit moment 1 op de 3 hypotheken afgesloten met een rentevaste periode van 20 jaar of langer.

Gezien de huidige, lage rente lijkt dit een logische keuze. Echter de meeste mensen blijven geen 20 jaar in de woning wonen. Het niet volmaken van de renteperiode is zonde van het geld, omdat de prijs van een 20-jaarsrente gemiddeld zo’n 0,7% duurder is dan een 10-jaarsvaste rente. Maak je de 20-jaars periode niet vol, dan heb je te veel betaald.

Rekenvoorbeeld

Stel dat je een lineaire hypotheek afsluit van €200.000 met een 20-jaars vaste rente van 2,5%. De 10-jaars rente bij dezelfde bank bedraagt op dit moment 1,9%.
Na 10 jaar besluit u te verhuizen en u verkoopt uw huidige woning. Daarmee los je de hypotheek af. Gedurende deze 10 jaar heb je €41.736 euro aan rente betaald. Zou je de hypotheek voor 10 jaar hebben vastgezet dan zou je ‘maar’ €31.719 aan rente betaald hebben. Je zou dan ca. €10.000 te veel aan rente betaald hebben. Een bedrag dat beter was gebruikt voor extra aflossingen, toch?

Als je kiest voor de looptijd van 10 jaar in plaats van 20 jaar, waar staat dan de rente over 10 jaar?
Ik heb geen kristallen bol en maar het is een belangrijke vraag omdat je zo het complete plaatje schetst en de mogelijke gevolgen van beide looptijden benoemt, terwijl je nu de boel na tien jaar afkapt. In het voorbeeld ben je feitelijk een dief van je eigen portemonnee bent als je kiest voor 20 jaar. Je gooit dan immers €10.083 weg aan teveel betaalde rente, geld dat je had kunnen gebruiken voor aflossingen.

Wanneer je gekozen had voor de lagere 10 jaars rente van 1,9% en elk jaar in december €1200 overgemaakt zou hebben dan zijn je totale (bruto) kosten: €107.413.
Had je gekozen voor de 20 jaars rente van 2,5% en heb je geen extra aflossingen gedaan, dan zijn je totale (bruto) kosten: €108.403.

(na 10 jaar)	1,90%	1,90%	2,50%
betaalde rente (bruto)	€ 31.719	€ 30.812	€ 41.736
reguliere aflossing	€ 66.667	€ 64.601	€ 66.667
extra afgelost	€ 0	€ 12.000	€ 0
totaal afgelost	€ 66.667	€ 76.601	€ 66.667
resterende hypotheeksom	€ 133.333	€ 123.399	€ 133.333

Bijkomend voordeel voor degene met de 10 jaarsrente is natuurlijk dat de totale hypotheeksom bijna €10.000,- lager is waardoor er
A) meer overwaarde is, wat goed te gebruiken is bij verkoop van de woning en
B) een eventuele renteverhoging goed op te vangen is.

Het kantelpunt ligt bij 4,31% d.w.z. dat je de 2e keer 10 jaar vast met 4,31% kiet speelt t.o.v. 20 jaar vast voor 2,50%. En daar heb ik nog niet eens extra aflossingen in de 2e termijn van 10 jaar meegenomen! Elke €1000,- die je extra aflost heeft meer effect (omdat de hypotheeksom kleiner is) dus mocht het rentepercentage voor 10 jaar vast iets boven het genoemde kantelpunt liggen kun je jezelf snel in gunstiger vaarwater brengen.

Bij bovenstaande berekeningen ben ik steeds uitgegaan van een lineaire aflosvorm.

Zelf vergelijken?

Hier een link naar een excelbestand waar je zelf 10 jaar vs. 20 jaar kunt vergelijken.
In de geel gemarkeerde cellen kun je zelf zaken wijzigen, de groene cellen geven de bruto kosten voor het 1e en 2e decennium.

Rentevoordeel

Natuurlijk moeten we in alle gevallen rekening houden met de netto besparing, dus na hypotheekrenteaftrek, waardoor het verschil iets kleiner wordt. Gelukkig heeft de politiek besloten dat de hogere inkomens elk jaar een stukje minder rente mogen aftrekken en daarbovenop ook moeten aflossen. Op een hogere rentetarief werkt dit effect sterker door dan op een lager tarief.
De huidige lage rente is een geschenk uit de hemel voor hypotheekbezitters – voor álle hypotheekbezitters. Maar er is niemand die nu al iets zinnigs kan zeggen over hoe hoog de rente over 10 jaar zal staan.

Wat te doen???

In mijn ogen zijn er 3 opties:

optie 1 (Onnodig dure nachtrust) Bekeken door een beleggersbril kun je ervoor kiezen om bij deze rentestand de hypotheek zo lang mogelijk vast te zetten. Op die wijze vergrendel je namelijk voor lange tijd een belangrijk deel van je verplichtingen en heb je daar geen omkijken meer naar. De zekerheid van 20 jaar 2,5% rente zorgt voor een goede financiële nachtrust.

optie 2 (Verstandig) Wil je goedkoper uit zijn zonder al te veel nachtrust te verliezen: zet de rente 10 jaar vast en los jaarlijks extra af: (minimaal) 1% van de originele hypotheeksom. Als de rentevastperiode er bijna op zit opnieuw de balans opmaken.

optie 3 (HypotheekKILLER) Wil je het goedkoopst uit zijn en je slaapt toch al prima: zet de rente voor 1 jaar vast en los jaarlijks extra af: (minimaal) 2% van de originele hypotheeksom. Kies voor een gunstige hypotheekvorm (zonder NHG?) en een hypotheekverstrekker die extra aflossen beloont.
Bekijk jaarlijks of de rente (significant) dreigt te stijgen. Een minimale stijging valt dus op te vangen door je extra aflossingen maar mocht er echt een stijgende trend ontstaan, kies dan voor 10 jaar vast.