Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft de laatste tijd kritiek op de NHG. Het biedt nog altijd een garantie bij gedwongen verkoop en de kosten bedragen nog altijd 1%. Veel huizenkopers kunnen de kosten hiervoor echter niet meer meefinancieren, omdat een hypotheek maximaal 101% van de waarde van de woning mag bedragen. (v.a. 2018 nog maar 100%)
Dat betekent dat ze de kosten voor de NHG uit eigen zak moeten betalen. Bij een woning van €240.000 betekent dat een bedrag van €2.400, bovenop alle andere kosten die er al bij komen kijken. De vereniging vindt de kosten op die manier niet meer opwegen tegen het afgedekte risico, waarmee de NHG ‘te duur’ zou zijn.
Ondertussen neemt de populariteit van de NHG ook om een andere reden af. Het is mogelijk om de NHG te gebruiken tot een koopsom van ruim €247.000. Door de stijgende huizenprijzen zijn er steeds minder woningen onder deze NHG-grens.
Voordelen van een hypotheek zonder NHG
Mensen met een hypotheek zonder NHG betalen een nominale hypotheekrente, plus een eventuele risico-opslag. Des te hoger de schuld-marktwaardeverhouding, des te hoger ook die opslag. Door af te lossen daalt de verhouding tussen de schuld en de marktwaarde van de woning. Daardoor kunnen mensen in een lagere opslagcategorie terechtkomen. Het verdient aanbeveling er zelf alert op te zijn omdat niet alle verstrekkers dit automatisch aanpassen!
In dat geval kan het aflossen op de hypotheek helpen om de rente te verlagen. Er is dan sprake van dubbel voordeel, zowel direct vanuit de aflossing op de schuld als indirect dankzij de lagere risico-opslag die dan van toepassing is.
Als je die ene procent niet kunt opbrengen, dan betekent dat volgens mij automatisch dat je voor een 100% lening gaat. Hoe lang duurt het dan om die 2.400 euro terugverdiend te hebben door de lagere rente? Rentes zijn voor 10 jaar vast dan 2,02% (zonder NHG) en 1,69% (met NHG). Verschil maandelijks (annuïtair) is dan zo'n 40 euro. Dan heb je (bruto) die 2400 euro in 5 jaar terugverdiend en alles erna maak je winst.
BeantwoordenVerwijderenDaarnaast is je hypotheek bij een lagere rente verder afbetaald zonder extra aflossingen. Daar heb ik wel eens aan gerekend. Hoe lager de rente namelijk, hoe meer de annuïtaire hypotheek op een lineaire begint te lijken....
Goed onderbouwd, dank je wel voor deze toevoeging!
Verwijderenik had het eigenlijk moeten bewaren voor een eigen blog :)
VerwijderenOch, kan nog steeds, toch? Als je er een verwijzing naar mijn blogje in stopt mag je naar hartenlust mijn tekst gebruiken. :-)
VerwijderenIk zou toch het risico niet willen lopen om met een restschuld achter te blijven. Het gaat nu goed met de huizenmarkt, maar misschien is dat over 10 jaar weer heel anders. Als ik voor NHG kan kiezen zou ik het wel doen.
BeantwoordenVerwijderenMaar als je nu een hypotheek afsluit is dat een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Over 10 jaar heb je dus minimaal 33,3% afgelost. (En dat is nog zonder een cent extra aflossing.)
VerwijderenDan mag de woningmarkt behoorlijk inklappen voordat je daar echt pijn aan hebt.
Wij hebben 3 jaar terug wel voor NHG gekozen, puur voor de lagere rente. 4,1% v.s. 2,85% met NHG was de keuze toen. Met de aftrekbaarheid van de NHG kosten een eitje ;-)
BeantwoordenVerwijderenHier net zoiets, alhoewel het renteverschil kleiner was.
Verwijderen