Hypotheekadviseur snapt het (nog) niet!

Even een update over het LTV (loan-to-value) verhaal (the plot thickens...).
In de vorige post verwees ik naar de website van ikbenfrits.nl en heb daar ook mijn vraag neergelegd:

Hoi Frits,

Met veel belangstelling heb ik je artikel gelezen over loan-to-value. Kennelijk ben ik een hypotheekfreak want ik begreep het artikel! Ik heb ook een blogje over het versneld aflossen: http://linhypnaar0.blogspot.nl/

Ik heb een lineaire hypotheek (NHG) via de A.S.R. en daarover de volgende vraag: wanneer ik met mijn NHG hypotheek ook in een lagere risicoklasse terecht kom die een lager risico heeft dan NHG hypotheken, heb ik dan recht op een lagere rente? Het lijkt me van wel maar ik zou het graag zeker weten. Alvast bedankt voor je reactie. 


Daarop kreeg ik binnen een dag de volgende reactie:

Bij mijn weten kun je alleen in risico-klasses zonder NHG komen als je geen NHG hebt. Ook al heb je een NHG hypotheek met een LTV die wel laag genoeg is voor een "normale" risico-klasse die goedkoper is. Even bellen met de klantenservice misschien?

Mmm, dit zou natuurlijk teleurstellend zijn en volgens mij inhouden dat, mocht ik toch koste wat kost willen overstappen ik (veel?) kosten zou moeten maken voor taxatie van het huis en wellicht een overvloedige papierwinkel doorwerken? Nou ja, vanmorgen mijn hypotheekadviseur maar eens gemaild. Ik had geen zin in bellen en zo heb je e.e.a. toch zwart op wit nietwaar?

Ik schreef:

Wanneer een hypotheek deels is afgelost en het risico voor de verstrekker kleiner wordt heeft de hypotheeknemer recht op een lagere rente. Veel verstrekkers passen dit niet automatisch aan maar tot mijn vreugde heb ik uit 2 verschillende bronnen vernomen dat de A.S.R. dit juist wel doet.

zie bijv. dit artikel: http://www.telegraaf.nl/dft/geld/experts/bartcombee/24905242/__Vraag_om_lagere_hypotheekrente__.html

Mijn vraag: geldt dit ook voor hypotheken met NHG?

Tot voor kort was dit een nutteloze vraag omdat A.S.R. hypotheken met NHG het laagste rentepercentage kregen. Hierin is sinds kort verandering gekomen.

Alvast bedankt voor je reactie en fijne feestdagen en een goed uiteinde gewenst!

Hierop kwam ook een snelle reactie, (in het rood zijn toegevoegde opmerkingen van mij):

Hallo Mark,

Zojuist telefonisch contact gehad met xxxxxxxxx bij ASR Hypotheken aangezien het ons onbekend is dat er verschillende tariefklassen in het NHG tarief zitten of gaan komen. (Klopt, dit heb ik ook niet beweerd.)

Hij geeft aan dat er geen verschillende tariefklassen binnen het NHG-tarief zijn, er is uitsluitend één tarief en er is ook niets bekend is over wijzigingen hierin.

Jouw hypotheek is met NHG-tarief en zal dus de voordeligste rente tariefklasse houden. (Dit is aantoonbaar ONJUIST! (zucht), ik gaf net aan dat het NHG-tarief NIET meer de voordeligste is en ik vraag naar welke gevolgen dat kan hebben.)

Wij vertrouwen erop je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en wensen je alvast fijne feestdagen toe!

(Ligt het aan mij of is dit een beleefde manier van zeggen is van: we beschouwen deze "zaak" als gesloten en stellen er geen prijs op als u door vraagt?)

Uiteraard vraag ik WEL door: 

dank voor je zeer snelle reactie. Kennelijk is mijn vraag niet goed overgekomen want ik heb niet beweerd dat er binnen de NHG hypotheken verschillende tarieven bestonden. U beweert dat het NHG-tarief het meest gunstige tarief is, dit was altijd zo maar sinds 21-december niet meer. Uw opmerking is dus feitelijk onjuist. Ik verwijs u graag naar de website van de A.S.R.: https://www.asr.nl/Particulier/Hypotheken/Paginas/hypotheekrentetarieven-actuele-tarieven.aspx

Ik zal het even opnieuw formuleren aan de hand van een voorbeeld:

Mijn hypotheek is er een MET NHG en staat 10 jaar rentevast voor 2,25%.

De originele hypotheeksom was €190.000,-. Stel dat ik over bijv. 7 jaar de helft heb afgelost en dat er dus nog een som resteert van €95.000,-. Stel dat op dat moment voor hypotheken ZONDER NHG binnen de laagste risicoklasse (MW<55%) de rente daalt tot onder 2,25%. 

Mijn vraag: wordt dan mijn hypotheekrente (dus MET NHG) dan ook automatisch naar beneden aangepast?

Als het antwoord "nee" is dan vraag ik me af:

1) waarom niet?

2) wordt de rente dan tenminste aan het eind van de looptijd, als ik dat wil, wel aangepast naar het meest gunstige tarief, dat wil zeggen: in een non-NHG categorie als die gunstiger is?

Tot voor kort was dit een nutteloze vraag omdat A.S.R. hypotheken met NHG het laagste rentepercentage kregen dan hypotheken zonder NHG. Hierin is dus sinds kort verandering gekomen.

Ik ben benieuwd... Iemand nog informatie omtrent dit onderwerp?